Мой дом – моя крепость

В последние годы у россиян всё более популярной становится идея проживания за городом, вдали от шумных улиц мегаполиса. Некоторые предпочитают покупать готовое жильё, некоторые – переоформлять дачные участки, некоторые – купить землю для последующей застройки. В каждом из этих вариантов, как утверждают юристы, есть свои «подводные камни».

«Каков процесс перевода арендованного на 5 лет земельного участка под строительство в собственность?»
Шумилина Юлия, Красноярск.

После того, как вы построите объект недвижимости, вы получите преимущественное право приватизации (то есть выкупа) этого земельного участка. С этого процесс и начинается. Дать детально описание необходимых документов и действий можно будет после изучения кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на землю и построенный дом.

«Можно ли на государственную регистрацию права собственности земельного участка вместе с кадастровым планом подать историческую справку, выданную БТИ, указывающую на последовательность перехода прав на земельный участок со ссылками на документы?»
Илья Сидоров, Красноярск.

Вы можете настаивать на приобщении документа к документам, подаваемым на регистрацию, если сочтёте это необходимым. Для регистрации важно подать необходимый минимум. Остальные документы не являются необходимыми. Однако у сотрудников регистрирующего органа есть право запрашивать дополнительные документы, если это потребуется. Возможно, именно такой документ поможет сотрудникам регистрирующего органа разобраться с вашим делом. Если вы считаете подачу такого документа необходимой, подавайте его, т.к. отказ или приостановка государственной регистрации - это потеря времени, а при отказе – и уплаченной государственной пошлины.

«Подскажите, пожалуйста, можно ли совершить акт обмена квартиры на часть дома, который принадлежит нескольким хозяевам, с неприватизированным земельным участком, который находится в пожизненно наследуемом владении? Можно ли будет переоформить право пожизненно наследуемого владения на участок земли на другого человека?»
Анна Семенякина, Красноярск.

Ответ по обоим вопросам - отрицательный. Распоряжение земельным участком, принадлежащим на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на землю по наследству (п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ). А распоряжение долей дома в силу ст. 35 ЗК РФ является и распоряжением соответствующей долей земельного участка. Исключение составляют случаи отчуждения части дома, которая не может быть выделена в натуре. Для того чтобы понять, попадает ваш случай в это исключение или нет, необходимо изучить технический паспорт (план) дома.

«Мои родители купили квартиру в 3-х квартирном деревянном доме. Теперь там прописаны мои родители (мама и папа) и я с сыном (16 лет). Дом попадает под снос. Какие права мы имеем? Земля в собственности не находится, только дом.»
Ольга Соболева, Красноярск.

Вам должны предложить какую-либо равноценную замену (квартиру, дом). Равноценна она или нет - решать вам. Если вы не согласитесь на предлагаемые варианты, администрация предъявит в суд иск о принудительном выкупе дома. И суд будет определять рыночную стоимость вашего домовладения, которая будет вам выплачена при прекращении права собственности на дом. После чего вы можете быть выселены из сносимого дома в судебном порядке (суд уже не будет интересовать, купили ли вы на эти деньги себе другое жильё или нет).

«Мы с друзьями хотим приобрести землю сельхозназначения с целью постройки на ней нескольких коттеджей для себя. Как перевести землю из с/х назначения в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)?»
Бондарев И., Минусинск.

Существуют два пути:
1. Собственно перевод земли в другую категорию. Осуществляется по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, в котором находится земля. Решение принимается в соответствии с Законом РФ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172-ФЗ от 21.12.2004г., Земельным кодексом РФ, и нормативными актами субъекта РФ, в котором находится земля.
2. Использование земли без перевода. Например, создание садоводства. В соответствии с недавним постановлением Конституционного суда РФ, прописаться можно и в садовом доме – по решению суда при условии нахождения земельного участка в черте населенного пункта и пригодности садового дома к постоянному проживанию.
А вообще данная тема юридически сложная, и привлекать юристов нужно ещё до покупки земли. Иначе рискуете купить землю, на которой сможете только кукурузу выращивать.

«Я имею в собственности земельный участок, выделенный в натуре. Категория - земли сельхозназначения. Возникает ли у меня обязанность по выплате возмещения потерь сельхозпроизводства в местный бюджет при переводе земель в другую категорию (земли поселений)»
Садовников А. В., Красноярск.

В соответствии со ст.58 Земельного кодекса РФ потери сельскохозяйственного производства возмещаются лицами, по ходатайству которых осуществлено изменение категории. В соответствии с Законом РФ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» № 172 – ФЗ от 21.12.2004 г., расчёт потерь их производства является обязательным приложением к ходатайству о переводе. Поэтому, если вы инициировали этот вопрос, вам и платить.

«До замужества мною был куплен земельный участок в садоводстве. Сейчас я замужем, и на этом дачном участке построены баня и дачный дом, большие средства вложены в разработку земли. Мы брали кредит на постройку дома и до сих пор идут финансовые вложения из общего семейного бюджета. От первого брака у мужа есть двое детей, у меня тоже есть двое детей от первого брака. Кто унаследует землю и дачу после нашей с супругом смерти?»
Ирина Яковлева, Красноярск.

При отсутствии завещания имущество, приобретённое умершим до брака, наследует супруг умершего, его дети и родители в равных долях. Что касается того имущества, которое вы с мужем приобрели в браке, то переживший супруг вправе заявить требование о выделении из него своей супружеской доли. Тогда наследуется только доля умершего супруга, которая распределяется в равных долях между наследниками по закону, которыми в случае вашей смерти являются ваши дети (от любых браков), супруг, родители, в случае смерти мужа – его дети и родители, и вы.

«Мы с друзьями организуем дачное некоммерческое партнёрство. Один из нас владеет участком земли. Каким образом, с точки зрения минимизации налогообложения, лучше ввести этот участок в имущество ДНП. Можно ли рассматривать пожертвование или добровольный имущественный взнос?»
Колмыков Артём, Красноярск.

ДНП принадлежит имущество общего пользования, приобретённое или созданное партнёрством (дорога или колодец, например), в том числе и целевые денежные взносы, установленные общим собранием ДНП. Земельные участки, принадлежащие его членам или полученные ими в будущем, остаются в частной собственности граждан. Вот если вы хотите вместо денежного взноса внести земельный участок – тогда другое дело. В этом случае собственность на вашу землю переходит к ДНП, а основанием перехода являются учредительные документы партнерства, зарегистрированные в установленном порядке.

«В данный момент я хочу приобрести загородный участок земли для постройки дома и участок земли для перепродажи. Мне предлагают 30 соток – тип земли или тип собственности - «Личное подсобное хозяйство». Cмогу ли я оформить эту землю в собственность? Какие документы требовать с продавца, и на что обращать внимание?»
Парамонов Роман, Ачинск.

Вопрос по поводу оформления в собственность непонятен. Вы же пишете о покупке участка, а значит, право собственности у продавца на него должно быть уже оформлено, а к вам это право собственности переходит в силу закона после государственной регистрации договора купли-продажи земли. Поэтому и требовать нужно свидетельство о праве собственности на землю. Личное подсобное хозяйство – это не «тип собственности», а назначение земельного участка. Обращать внимание в сделке с недвижимостью надо на всё: и на документы о собственности, и на установленные ограничения (обременения), и на схему денежных расчётов. Поэтому советую вместе с продавцом и имеющимися у него документами по земле посетить адвокатскую консультацию.

«Если мне не приходило уведомление об уплате земельного налога, имею ли я право не платить данный налог до получения соответствующего уведомления?»
Савельева Мария, Красноярск.

В соответствии с п. 3 ст. 396 Налогового кодекса РФ, сумма земельного налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, которые не являются индивидуальными предпринимателями, использующими объект налогообложения для своей деятельности, исчисляется налоговыми органами. А в соответствии с п. 4 ст. 57 Налогового кодекса РФ, если расчёт налога производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения соответствующего налогового уведомления. Поэтому вы должны платить этот налог только на основании полученного уведомления.

* * *
«Могу ли я воспользоваться титульным страхованием при покупке земельного участка?»
Иванов Виталий, Красноярск.

Многие страховые компании занимаются этим видом страхования. Обратитесь в одну из таких страховых компаний с копиями правоустанавливающих документов по земле ещё до совершения сделки. Специалисты страховой компании дадут предварительное заключение о возможности страхования и свои рекомендации по порядку совершения сделки.

Свои вопросы вы можете задавать по электронной почте red@konkurent-krsk.ru.