По мнению многих красноярских предпринимателей, в Красноярске с каждым годом становится всё сложнее купить или арендовать подходящие объекты коммерческой недвижимости. В то же время в Москве масштабы дефицита нежилой недвижимости – миллионы квадратных метров. Столичные власти нацелены на глобальное строительство многофункциональных деловых центров. Это прописано в комплексной программе развития города. В родных пределах ситуация иная. Нельзя сказать, что в Красноярске не осталось ни одного свободного подвала или офиса в бизнес-центрах. В дефиците – только особая коммерческая недвижимость. Та, которая идеальна в соотношении «цена – качество». И поэтому дефицит относителен.
Проблема в том, что цена и качество объектов недвижимости часто не удовлетворяют предпринимателей. Не секрет, что почти все покупатели дешево хотят приобрести очень хорошие объекты. Но хороших мало, тем более – по низкой цене. Критериев, по которым оценивают объекты предприниматели, довольно много. Это и логистика объекта, площадь, состояние здания и так далее. Если помещение не соответствует предъявляемым к нему требованиям, объект продается или сдается достаточно долго и сложно.
Малоликвидны торговые помещения в центре города – в подвалах или на 3-4-м этажах торговых зданий. Крупные торговые сети сюда не заходят. Мелкие арендаторы часто меняют друг друга, так как постоянно развиваются и расширяются.
Какая недвижимость по-настоящему в дефиците? Как и прежде, помещения в центре города. Риелторы считают, что образ нового городского центра на Взлетке еще только формируется, поэтому предприниматели стремятся найти помещение в историческом центре. В некоторых случаях решающим фактором оказывается не район, а направление бизнеса. И в спальных районах есть потребность в нежилых помещениях – например, в супермаркетах.
Тенденция последних лет – стремление приобрести недвижимость в собственность. Видимо, именно из-за отсутствия широкого спектра необходимых помещений многие красноярские компании и испытывают на себе перекосы в структуре спроса и предложения. Клиенты справедливо требуют, чтобы состояние объекта требовало минимальных капиталовложений, важно наличие коммуникаций и средств связи, парковки и стабильная арендная плата на первоначальный период.
Коммерческая недвижимость – это выгодное капиталовложение и стабильный источник дохода. Это сегодня осознают многие собственники торговых и офисных зданий, а также инвесторы и застройщики. Поэтому в Красноярске строится не один торгово-развлекательный комплекс, возводится не одно офисное здание.
Пока можно с осторожностью говорить об их классификации. Ведь здания, которым можно присваивать какие-то категории, должны иметь не только современную отделку, но и кондиционирование, необходимое количество санузлов, хотя бы минимум сервисных услуг для работников здания: столовую, холлы отдыха, парикмахерские плюс качественные службы эксплуатации и управления.
Но такие офисы появятся лишь тогда, когда в городе будет достаточное количество фирм, готовых платить арендную плату по соответствующим ставкам.
По оценкам экспертов, Красноярский рынок офисной недвижимости далек от насыщения: дефицит площадей составляет около 200-300 тысяч квадратных метров. Таким образом, спрос на рынке качественных офисных площадей заметно превышает предложение. Но глобального дефицита офисных помещений в Красноярске не наблюдается: специализированные издания пестрят объявлениями о сдаче офисов в аренду.
Офисы – один из наиболее активно развивающихся сегментов коммерческой недвижимости (наряду с торговой). За последние два года в городе было введено в эксплуатацию минимум 6 бизнес-центров. В планах до 2010 года – открытие еще 6-8 таких объектов. Но и после реализации этих проектов Красноярск не будет перенасыщен офисными площадями. О планах прихода на местный рынок заявляют федеральные девелоперы. Красноярск не в полной мере соответствует необходимому им уровню рентабельности. Для того чтобы проекты москвичей были успешны, им нужно будет формировать «пакет» якорных арендаторов из федеральных и зарубежных компаний.
Таким образом, сегодня на рынке коммерческой недвижимости Красноярска наблюдается несколько тенденций. Например, специализация труда и повышение эффективности бизнеса. Кроме профессиональных «переговорщиков» – риелторов – начинают работать профессиональные организаторы строительства и развития территорий – девелоперы, а в скором времени появятся и профессиональные управляющие компаний. Благодаря такому разделению видов деятельности спрос и предложение будут более структурированными и соответствующими друг другу.
Есть любопытные цифры, свидетельствующие о том, что в Красноярском крае на тысячу жителей приходится в несколько раз меньше квадратных метров торговых площадей, чем, скажем, в Европе. Поэтому пока образ Красноярска – это ярмарка под открытым небом.

Разим АБАСОВ,
президент Союза строителей Красноярского края:
«В этом году планируется завершить строительство и сдать в эксплуатацию бизнес-центр класса А на Взлетке. По плану ввод намечен на 2008 год, но мы хотим осуществить его уже в конце следующего года. Это будет современное здание переменной этажности (от 15 до 28 этажей) общей площадью более пятидесяти шести тысяч квадратных метров, включая подземный паркинг. Бизнес-центр будет соответствовать самым высоким международным стандартам. Кроме того, наступает начало реализации проекта «Красноярск-Сити», ориентированного на перспективное развитие будущего делового центра нашего города. В рамках этого проекта предусмотрено на территории в девяносто гектаров возведение административных, гостиничных, офисных, культурно-развлекательных, торговых зданий и комплексов общей площадью свыше 200 тысяч квадратных метров плюс примерно 600 тысяч «квадратов» жилья. Это в перспективе разрядит потребность многих компаний в местах для строительства, даст возможность реально планировать объемы застройки на будущее».

Александр БАТАЛОВ,
предприниматель:
«Мне сегодня очень интересен девелопмент. Рынок коммерческой недвижимости очень перспективен. Строительство административно-делового центра класса А на Стрелке – важный проект. Общая площадь центра – около 100 тысяч квадратных метров. Большую часть площадей в нем займут офисные помещения. Также в здании будут торговые залы, гостиница, спортивный комплекс. Мы постарались не концентрироваться на одной нише коммерческой недвижимости – строить только торговый или развлекательный центр. Совместили несколько концепций. Но упор всё же сделан на офисные помещения. Окупаются такие проекты минимум за пять лет. Причем с каждым годом из-за нарастающей конкуренции этот срок увеличивается».

Максим РУДНЕВ,
«Коммерческая недвижимость MixMax», директор:
«Нельзя говорить о дефиците коммерческой недвижимости. Я не вижу такой экстренной проблемы. Есть различные предложения. Их спектр широк в зависимости от квадратуры, спецификации, классификации. Всё дело в цене. В связи с ростом цен наблюдается тенденция к дефициту: но не площадей, а средств, которые предприниматель может потратить на аренду или приобретение объекта недвижимости. Небольшие помещения всегда востребованы и актуальны. Может быть, бизнесмену не так просто сразу найти подходящие 50–100 метров под магазин. Но всегда можно найти пути решения. Например, разбить на части более просторные площади. И в таком случае дело опять только за ценой данной услуги. Что касается других тенденций рынка, то все они рождены растущим спросом. Например, если в строящемся жилом доме первый этаж нежилых помещений моментально продается еще на нулевом цикле, то это говорит о том, что его намерены выгодно перепродать на стадии завершения строительства».