«Конкурент» беседует со Стефанией, менеджером инвестиционного отдела компании «D.P.». Это один из немногих застройщиков, присутствующих в каждом проекте Дубая. Вот некоторые из них – Dubai Marina, The Palm Jumeirah, The Palm Jabel Ali, Jumeirah Lake Towers, Dubailand и DIFC. На сегодняшний день в «D.P.» реализуются 52 проекта. Профессия Стефании связана с тем, что принято называть «мечтой», «раем на земле», «восьмыми-девятыми чудесами»: фешенебельные курорты, апартаменты класса де люкс Европы, Южной Африки, Ближнего Востока. Для читателей респектабельного «Конкурента», как для потенциальных покупателей недвижимости в Дубае, данное интервью станет лучшей демонстрацией и примером инвестиционного консалтинга в сфере недвижимости. Но, как было отмечено выше, не в границах привычных нам квартир или особняков, а в совершенно иных горизонтах. Специалисты единодушно заявляют, что тренд будущего – это Арабские Эмираты, чьи жители традиционно тяготеют к эксклюзивной роскоши. В применении к недвижимости в Эмиратах в Дубае, например, говорят «де люкс»: это значит, что обычную, европейскую планку уровня комфорта и шика надо поднять, как минимум, еще на пару ступенек. Если отели, то семизвездочные, если квартиры, то суперэлитные! Инвесторам и частным лицам эта статья предлагает разобраться в привлекательном рынке недвижимости Дубая, чтобы расширить кругозор и изменить качество жизни уже сегодня.

– Прежде, чем мы будем говорить о рынке в целом, хочется сразу узнать: есть ли конкретные предложения по классам жилья в Дубае? Это квартиры, дома или виллы на побережье?
– Дубай на сегодняшний день предлагает любой вид жилья. Диапазон выбора очень велик – от студий площадью 35-50 квадратных метров до роскошнейших вилл и пентхаузов. Речь идет не только о Дубае, а вообще об Эмиратах. Почему я говорю Дубай? Это единственный эмират, где принят закон, который соответствует международным стандартам. Он делает возможной продажу недвижимости иностранцам с правом наследования, так называемый фрихолд (Freehold). Или предоставляет долговременную аренду, так называемый Leasehold. Так вот Leasehold вы купите везде, а Freehold вы купите только в Дубае. В Дубае можно купить недвижимость любого типа: есть коммерческие объекты – это офисы, есть так называемые «ритейл» – это магазины, шоу-румы и так далее, все, что относится к торговле. И есть жилье – естественно, разного уровня: апартаменты, пентхаузы, виллы. Все что угодно! Но подчеркну, что на сегодняшний день можно купить недвижимость именно во фрихолде. То есть навсегда!
– Интересна предыстория появления данного закона, открывающего широкие возможности для иностранцев, в том числе наших соотечественников, многие из которых только в мечтах видели себя собственниками виллы на побережье. Нет ли в законе неких подводных камней?
– Новый закон о регистрации недвижимости (Property Registration Law), который дал права владения собственностью иностранным инвесторам, благополучно действует в Дубае. Надо сказать, что активное строительство в ОАЭ началось задолго до принятия указа, разрешающего иностранцам приобретать дубайскую недвижимость. Интерес же иностранцев к эмиратской недвижимости появился всего несколько лет назад, после того, как власти приняли законы, не просто разрешающие иностранцам приобретать жилье в стране, но и дающие им права собственности на это жилье. После этого в ОАЭ начался настоящий строительный бум. Решение предоставить иностранным инвесторам возможность приобретать жилье в собственность стало сигналом для разработки крупных строительных проектов в секторе жилой недвижимости: пальмовых чудо-островов Palm Islands, самого высокого здания на планете Burj Dubai, гигантского по своим размерам острова-полумесяца Dubai Waterfront, районов небоскребов Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence и Jumeirah Lake Towers, карты мира в водах Залива The World, «рая в пустыне» Golf Estate, проектов Jumeirah Village, Emirates Hills, Legend и так далее.
Freehold – это полное право собственности, при котором владелец рассматривается как абсолютный собственник недвижимости. Он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью бесконечно или пока не передаст право собственности новому владельцу.
Leasehold – это вид владения собственностью с правом эксплуатации данного объекта недвижимости на ограниченный период времени (до 99 лет).
 – Какой тип недвижимости в Дубае на сегодняшний день является самым популярным среди покупателей-иностранцев, и что является наиболее экономичным?
– Самый популярный – это, естественно, квартиры. А экономичным может быть любой тип недвижимости. Эконом-варианты есть среди различных объектов, выставленных на продажу: есть и офисы, и магазины, и склады, и апартаменты-студии. Вы имеете в виду в плане дешевизны?
– Да, в плане стоимости.
– По стоимости дешевле квартира. Она в дальнейшем наиболее удобна и в плане обслуживания. Вы же покупаете свою недвижимость не на один день, правильно? Покупая, вы входите в отношения с застройщиком навсегда. В основном я бы рекомендовала покупать фрихолд, он себя оправдывает. После того как вы заселяетесь в квартиру, ваши отношения с застройщиком не заканчиваются. Вам необходимо, чтобы вовремя ремонт проводился: косметический, генеральный. По статистике, здание в климате Эмиратов может находиться в нормальном состоянии 100-130 лет. Соответственно нужно искать достойного партнера-застройщика. И, соответственно, в этом отношении ценовая политика по-разному строится. За каждой ценой стоит категория каких-то обещаний и гарантий их выполнения. Это качество, это сроки выполнения и так далее. Чересчур низкая цена скорее должна настораживать, нежели привлекать. Отмечу, что традиционно цены зависят от месторасположения, вида из окон (на море, озеро, сад…), этапа строительства и этажа (чем выше этаж, тем дороже).
– Фрихолд отличается по цене от других предложений?
– На сегодняшний день – нет. Есть всего два предложения – Freehold и Leasehold. Тем, кто думает об эконом-классе, советую не забывать, что главный принцип для курортной недвижимости, которая предлагается к продаже, мог бы звучать так: «Дорого, но того стоит». Создание роскошных, больших объектов всегда стоит больших вложений. У владельца недвижимости есть выбор – либо самому пользоваться своей собственностью, отдыхая в течение некоторого времени в году, либо заработать на росте стоимости недвижимости, продав ее через какое-то время, либо получать деньги от аренды. Учитывая, что такие комплексы, как правило, строят известные девелоперские компании, то это один из самых безопасных вариантов инвестиций в недвижимость.
– Итак, что сегодня на пике моды? Что является самым ликвидным, самым продаваемым жильем?
– А какой уровень вас интересует – на первичном или на вторичном рынке жилья? В целом – продается все. У нас бум! Причем недвижимость продается с молотка. Недавно в нашей компании проходила презентация нового проекта: проект, состоящий из 20 этажей, из которых на сегодняшний день осталось только пол-этажа. Продажа шла всего 4 часа.
– Каким образом можно получать оперативную информацию о выгодных предложениях?
– Естественно, необходимо разговаривать с представителем компании. Просто так вы не сможете сориентироваться. В настоящее время объем продаж очень высок, очень много проектов, застройщиков достаточно много. Поэтому очень трудно в рынке разобраться. Надо разговаривать со специалистом. Известно, что компания «D. P.» является одной из самых крупных компаний-застройщиков. И у нашей компании 52 проекта. Разносторонних. Лучше всего, если человек звонит в компанию, разговаривает с грамотным продавцом, который ему четко объяснит, что он хочет и что он получит за свои деньги. Кстати сказать, я знаю, что в вашем городе есть люди, которые на связи всегда и владеют последней информацией. Это рынок! Можно неправильно вложить средства, можно вообще выйти обманутым. Такие вещи случаются. Здесь один большой рынок, который поднимается все выше. Сделки происходят в день на миллиарды-миллиарды долларов. Прибыль растет достаточно быстро и надежно. Поэтому очень вдумчиво надо работать, ведь дело касается вложений людей, особенно когда это невысокие вложения. Предполагаю, что зарабатывать всегда сложно, никто же деньги не рисует, правильно?
– И какова же прибыльность?
– Процент прибыли на вложенный в недвижимость капитал в прошлом году был очень высоким. В среднесрочной перспективе, по крайней мере, он должен установиться на уровне порядка 15% ежеквартально.
– С приобретением недвижимости какой статус появляется у покупателя?
– При приобретении недвижимости опять же зависит от того, что он приобретает – жилую или коммерческую недвижимость. Он имеет право на визу, если он решит открыть свое какое-то предприятие, свой бизнес на территории этого офиса или магазина, он получает право на лицензию. При покупке жилой недвижимости в Дубае владелец получает резидентскую визу для себя и своей семьи (на прямых родственников – жену, детей), которая дает право свободного въезда и выезда и не ограничивает время пребывания в стране. Резидентская виза выдается на три года и обновляется по истечении этого срока. То есть человек имеет статус резидента. Это не вид на жительство, эта виза не дает права ни на работу, ни на социальную поддержку, но она дает право на въезд в страну без препятствия.
– Каков разбег цен на недвижимость? Площади измеряются в квадратных метрах или по другим меркам?
– Мы работаем по английской системе в квадратных футах, но я вам могу сказать в метрах, если хотите. В долларах за квадратный метр. В среднем цены от 2 тысяч долларов за квадратный метр до 15 тысяч долларов. Все зависит от того, что человек покупает, что ему нужно. Есть квартиры с элементарной «под ключ» застройкой. А есть квартиры, в которых стоит мебель от Версаче, с бассейнами, яхтами и так далее.
– В любом случае человек покупает не только голые стены?
– Если мы говорим о жилье, то это строго «под ключ»: кухня уже будет с оборудованием, встроенные шкафы, вытяжка. Обязательно будет стоять плита, мойка, стиральная машина, в некоторых проектах предусмотрена посудомоечная машина. Вся сантехника. В новую квартиру элементарно нужно будет занести только основную мебель – кровать, стол, картины. Все остальное уже входит в стоимость квадратного метра. В некоторых объектах в стоимость квадратного метра включена и подземная парковка. Минимум одна парковка на квартиру. Но не везде это входит в стоимость. Все зависит от того, что человек покупает. Стандарты качества строительных работ, архитектурных решений и отделки в Дубае очень высоки. Внимание к каждой детали свидетельствует о мировом уровне строительства. В Дубае часто говорят, что объект и управление им соответствует стандартам «пять звезд». Но здесь нужно уточнять, что под этим подразумевают? Стандарты обслуживания во всех странах разные. Разница в отделке, обслуживании и общей концепции проектов может быть значительной, и все это отражается на стоимости.
– А какие услуги предоставляются при этом? Какими услугами пользуется покупатель в дальнейшем?
– Стоимость этих услуг определяет компания-застройщик. Обычно это 43 доллара за квадратный метр в год, если это жилье. Если это офис, то все немножко по-другому. В эту стоимость будет входить обслуживание здания, лифтов, пользование кондиционерами, чистка бассейнов, уборка тренажерных залов, потому что все наши здания сдаются с 5-звездными возможностями. Допустим, свет на парковке, секьюрити, менеджмент, озеленение территории и так далее. Важно, что вашу квартиру будут ремонтировать по требованию.
– Вы имеете в виду не только плановые ремонты?
– Плановые ремонты происходят согласно инженерным решениям. По требованию – я имею в виду случаи, если сверху на потолок вода протекла. Владелец жилья может потребовать ремонта. Ведь это же произошло не по его вине. В этом случае придут и отремонтируют.
– А если владелец недвижимости захотел изменить интерьер?
– Это его расходы, никто компенсировать это не будет, но он может получить разрешение, коль скоро это его недвижимость (только во фрихолде). Он получит все разрешения, если не будут затронуты несущие стены и внешний вид здания от этого не пострадает. Владелец может делать все, что он хочет, но только с разрешения менеджмента.
– Какие документы необходимы для оформления покупки?
– Копия паспорта.
– Какой минимальный срок занимает процедура оформления сделки?
– 30 минут.
– И человек может владеть квартирой?
– Нет, владеть он может тогда, когда квартиру построят. Потому что квартиры раскупаются до начала застройки (офф-план), в рассрочку. Стройка идет 2-3 года, в зависимости от объекта. Инвесторы постепенно за нее платят. Офф-план – проекты только начинают стоиться или продаются уже в процессе стройки. Большинство продаж идет именно на этом уровне. Покупатель приобретает продукт на стадии его проектирования, иными словами, он приобретает картинку в буклете, планы апартаментов и, что важно, репутацию компании. Как я отмечала, стоимость зависит от того, на каком этапе вы покупаете жилье. По мере того, как здание строится, оно дорожает, причем очень сильно, каждые три месяца процентов на 15%.
– В чем основные отличия дубайского рынка недвижимости от, например, европейского?
– Прежде всего, это защищенность со стороны государства, возможность приобретения недвижимости для иностранцев в 100%-ную собственность, стабильность роста цен, отсутствие налогов на недвижимое имущество, наличие развитой социальной, туристической, финансовой и бизнес-структуры. За четыре с половиной года дубайский строительный рынок прошел путь от становления до выхода на международные биржи и мирового признания. Надо отметить, что, несмотря на бум, наблюдающийся на рынке недвижимости в Дубае в последние 2-3 года, цены на собственность в стране весьма конкурентные, а сама собственность более доступна по сравнению с аналогичной недвижимостью в Великобритании, США и странах Европы, где практически всегда наблюдается ажиотаж. Кроме того, сам процесс покупки недвижимости в Дубае значительно проще. А наличие государственных гарантий делает Дубай еще более привлекательным как для инвестирования, так и для приобретения недвижимости для личного использования.
Плюс отсутствие визовых проблем. Все члены семьи собственника недвижимости гарантированно и быстро получают в Дубае резидент-визу, что выгодно отличает наш рынок от средиземноморских курортов.
Сейчас самое время покупать собственность в Дубае, чтобы воспользоваться прогнозируемым уровнем прибыли на вложенный капитал.
– Какие налоги грозят собственнику?
– Власти Дубая создали благоприятную экономическую ситуацию для деятельности зарубежных предпринимателей и инвесторов, а также для бизнес-туризма и отдыха. Дубай – безналоговая зона. Здесь нет ни единовременного налога на покупку, ни ежегодного налога на недвижимость, равно как нет здесь налогов на прибыль и доход. Сдавая жилье в аренду, вы можете полностью рассчитывать на вырученные деньги. Все выплаты при оформлении покупки и регистрации недвижимости будут зависеть от того, у какого застройщика вы покупаете недвижимость. Если это наша компания или такая, как наша (я имею в виду уровень, прежде всего), то практически все документы будут для вас подготовлены компанией. Покупатель никуда не бегает, только кладет депозит государству за резидентство и оплачивает регистрационный сбор.
Земельному департаменту при регистрации собственности оплачивается сумма в пределах 2% от стоимости недвижимости: департамент получает 0,5% от продажной стоимости недвижимости от продавца и 1,5% – от покупателя.
– Какова система оплат покупки?
– Существует несколько вариантов покупки на стадии строительства. Приобретение на начальной стадии строительства: оплата производится долями, раз в три или четыре месяца, и так до конца строительства. Приобретение недостроенного объекта: например, готовность 60%, соответственно выплачивается аванс 60%, а остальная сумма делится поровну на оставшийся срок строительства и выплачивается раз в три или четыре месяца. За 100%-но готовую недвижимость не резиденты выплачивают 100% суммы сразу.
– В среднем сколько строится одно здание? Сколько можно ждать квартиры, покупая ее еще в проекте?
– Если говорить об отдельном здании, то это от 18 месяцев до 3 лет. Но есть объекты, которые будут строиться лет 8-10. Потому что это большие проекты. Есть проекты, где невыгодно покупать здание, когда его полностью построят, а весь проект еще не закончен. Все очень индивидуально. Вся концепция Дубая будет закончена к 2016 году, включая метро, новый аэропорт, включая знаменитые объекты: Парк Юрского Периода, Диснейленд, Бурж Дубай – самое высокое здание в мире. Вы наверняка слышали об этих дубайских чудесах. Сюда инвестируют миллионы и миллиарды, здесь делают бизнес. Дубай – самый светский и космополитичный город региона.
– Есть ли ежемесячная квартплата за содержание жилья?
– Нет квартплаты как таковой, это ваша собственность. Сервисные услуги (уборка, консьерж и так далее) обойдутся вам около $43 в год за квадратный метр, эта сумма оговорена в контракте с застройщиком.
– Можно ли сдать квартиру в аренду и сколько составляет арендная плата в месяц?
– Этими вопросами занимаются агентства. Аренда в двух формах происходит: бывает годовая (без мебели и с мебелью) и ежемесячная. Стоимость аренды зависит от того, сколько спален в квартире, в каком она районе находится. От 4 до 5 тысяч долларов, если это односпальная квартира. Подчеркну еще раз, что с вас не будут взиматься налоги на прибыль от аренды. А если вы захотите получить прибыль от выгодной перепродажи недвижимости, или собираетесь продать ее и уехать из страны, прибыль от продажи не облагается налогом.

– И все же – почему Дубай?
– Это свободная зона! В Дубае живут 1,422 миллиона населения с ежегодным 9%-ным приростом. Экономический рост – 8.6%, ВВП – 7.2%. Дубай занимает одно из первых мест в мире по доходу на душу населения. Это 3-й по величине реэкспортный центр в мире. Здесь действуют мировые стандарты инфраструктуры воздушного и наземного транспорта. Дубай – самый быстроразвивающийся в мире центр бизнеса и туризма.
– Дубай – сокровищница прогрессивных идей?
– Дубай становится все более известен и привлекателен на мировой арене. Известно, что Острова Пальмы – самые большие искусственные острова в мире. Имеющая форму паруса гостиница Burj Al Arab, является первой семизвездной гостиницей в мире с номерами стоимостью до $15 000 за ночь, армией дворецких и целым флотом лимузинов «Роллс-ройс» и вертолетов.
До 2010 года около 140 млрд фунтов (275 млрд долларов) будут выделены на дальнейшее продвижение бренда «Dubai». Деньги будут потрачены на возведение огромных аэропортов, конструкцию морских портов, на повышение рынка туризма. Также на эти средства планируется построить около одного миллиона новых домов и глобальный спортивный центр, который в будущем может стать местом проведения очередных Олимпийских Игр. Дубай – город будущего.