Государственная политика сегодня ориентирована на поддержку субъектов малого и среднего бизнеса. Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска разработал план мероприятий, позволяющий предпринимателям адаптировать свой бизнес к новым экономическим условиям. У малого и среднего бизнеса, который арендует подвальные и цокольные помещения (при условии, что на них зарегистрировано право муниципальной собственности), появилась возможность не только арендовать, но и выкупить их на льготных условиях в рамках реализации 159-ФЗ.
В связи с этим возникает резонный вопрос: как быть с теми помещениями, которые находятся внутри зданий – памятников архитектуры города? Ведь та же улица Мира, традиционный центр торговли и предпринимательства, где находится множество арендуемых площадок, изобилует охраняемой архитектурой. За ответом на этот вопрос мы обратились к заместителю руководителя департамента Николаю Троянову.
– Действительно, сегодня объектами приватизации помимо иного имущества могут быть такие объекты, как памятники архитектуры, которые являются объектами культурного наследия, – говорит Николай Иванович. – На территории города есть три вида таких объектов: памятники местного значения, которые находятся в муниципальной собственности и подлежат приватизации, также есть регионального значения, краевые, и есть федерального. В ФЗ-178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» прописан ряд особенностей приватизации памятников архитектуры.
Существенное отличие в данном случае заключается в том, что собственник, получая право распоряжаться имуществом, берет на себя и ряд обязательств. Первое – это получение охранного обязательства, которое выдает Министерство культуры Красноярского края. Это существенное условие договора купли-продажи. В случае невыполнения этого условия договор подлежит расторжению, и тогда вопрос возврата денежных средств остается открытым.
Охранное обязательство включает в себя несколько моментов: во-первых, обязанность сохранять этот памятник в том виде, в котором он был когда-то воздвигнут. Охранное обязательство содержит полную историю создания этого дома и всю историю его эксплуатации. Сам по себе памятник – это не только фасадная часть, но и всё внутреннее наполнение, которое сохранилось до сегодняшнего дня: фрески, лепнина, лестницы, элементы декора, и собственник обязан бережно относиться к таким элементам.
Во-вторых, охранное обязательство включает в себя финансовые расходы по содержанию памятника, по проведению капитального ремонта, текущего ремонта, замене элементов энергоснабжения, инженерного оборудования, прокладке дополнительных коммуникаций – по всему, что связано с сохранением объекта. Но помимо непосредственного содержания объекта в надлежащем виде, на собственника также возлагаются и расходы по реставрации. Реставрация может быть как текущей, так и глобальной, и требует достаточно больших капиталовложений. Охранное обязательство включает в себя эти дополнительные финансовые расходы.
Если собственники приобретают не всё здание, а некоторые внутренние помещения, тогда пропорционально доле собственности они будут делить обязательства по содержанию, осуществлению капитального и текущего ремонтов, также и по реставрации. В Минкультуры заказывается финансово-экономическое обоснование тех капиталовложений, которые требуются для проведения реставрации этих объектов. Оно также прописывается в охранном обязательстве.
– Как пример можно привести здание по адресу Мира, 96, – продолжает Николай Троянов. – Этот дом уникален тем, что в нём сейчас много собственников. Причём разноплановых: это и муниципалитет, и новые собственники, а сегодня там порядка 13 арендаторов, и 4 из них уже реализовали свое право выкупа. Там у одного арендатора – несколько помещений, у другого – только одно. Однако это не долевая собственность, потому что каждый покупает обособленное помещение, но это долевое участие в целом в расходах по сохранению здания. Если собственники не будут выполнять эти обязательства, то муниципалитет, как продавец, вправе расторгнуть договор. Те арендаторы, которые не пожелают воспользоваться своим правом выкупа, по условиям аренды будут принимать участие только в текущем ремонте. Перед продажей этих объектов мы проводили встречу со всеми арендаторами здания, и я говорил им, что на сегодня данный объект является аварийным и требует капитального ремонта. Это касается и перекрытий, и стен, и фундамента здания.
Таким образом, арендаторам стоит хорошо подумать, прежде чем решиться на выкуп арендуемого помещения. Ведь если здание подлежит капремонту, как на Мира, 96, цена его помещений, конечно, покажется относительно невысокой. Но здесь нужно учитывать расходы, которые придется понести при ремонте или реставрации, а они точно не покажутся маленькими. И здесь нужно учитывать, что красноярские памятники архитектуры длительный период времени не ремонтировались, поэтому, выкупая помещение внутри такого здания, собственник наверняка будет обременен расходами по его ремонту.
Есть еще некоторые ключевые моменты, которые необходимо знать собственникам. Так, приобретая объекты муниципальной собственности с рассрочкой, они не имеют возможности передать их третьим лицам без согласия залогодержателя, потому что по закону продавец с залогом оказывает исключительно адресную поддержку, предназначенную конкретным субъектам малого и среднего бизнеса. Это связано с невозможностью взыскания страховых взносов в случае нахождения третьих лиц в помещениях, приобретенных арендаторами, по которым не осуществлена полная проплата. То есть, даже если объекты застрахованы, в случае присутствия третьих лиц страховку нельзя получить.
Кстати говоря, и в обычных зданиях, не являющихся памятниками, арендатор, выкупивший помещение, несет ответственность по содержанию всего дома. В Красноярске много зданий, в том числе и жилых домов, где подвальные помещения занимают предприниматели. Многие из них хотели бы выкупить и выкупают эти помещения в собственность. При этом у нового собственника также возникает обязанность по содержанию целиком всего здания. Там есть места общего пользования, такие как крыши, коридоры, подвалы, подъезды к зданию, канализации, отопление, и если здание находится в аварийном состоянии, то собственникам пропорционально их выкупленным площадям вменяется обязанность по несению расходов, связанных с содержанием и ремонтом здания. Это важный момент, потому что большинство объектов, которые сегодня выкупаются, находятся в многоквартирных жилых домах, и ТСЖ предъявляют зачастую справедливые требования по уплате средств на содержание общей площади.
– Немало вопросов у нас возникает при определении стоимости выкупаемых помещений, – говорит Николай Троянов. – Часто потенциальный покупатель – арендатор – не согласен с той оценкой, которая им предъявляется в договоре купли-продажи. Тут необходимо заметить, что оценку стоимости имущества в рамках 159 Федерального закона проводит независимый оценщик, которого мы (департамент) определяем по итогам конкурсного отбора. Победитель конкурса проводит оценку всех объектов, которые подлежат выкупу. Такая оценочная компания страхует свою профессиональную деятельность и отвечает за ту оценку, которую дает тому или иному объекту. Поэтому претензии, которые возникают у наших потенциальных покупателей, должны быть направлены не в адрес департамента, а в адрес оценочной компании. Некоторые арендаторы возмущены тем, что цена на некоторые помещения существенно отличается от стоимости помещений, например, в соседнем здании. Но ведь оценщик учитывает множество нюансов: в каком состоянии находится объект, есть ли парковочные места, год ввода его в эксплуатацию, материалы, из которого изготовлен объект, местоположение помещения в здании и т. д. Эти нюансы обозначаются в отчетах оценщиков по определению рыночной цены объекта. Есть несколько случаев, когда арендаторы отказывались принимать нашу оферту в договоре купли-продажи с оценкой, предложенной оценочной компанией. После этого они обращались в суд, и суд рассматривал претензии арендаторов, которые предъявляются оценщикам.
У многих арендаторов, особенно у тех, которые занимают выкупаемое помещение в течение многих лет, возникает справедливое требование об учете тех средств, которые уже были ими потрачены на ремонт помещения. Закон предусматривает порядок проведения зачета этих расходов, они могут быть предъявлены в качестве компенсации за выкуп. Для того чтобы претендовать на получение компенсации затрат на капитальный ремонт помещения, новые собственники должны в обязательном порядке предоставить ряд документов: согласие департамента на проведение капитального ремонта, смету ремонта, договор подряда, проект (в случае, если проводились реконструкция или перепланировка), акты выполненных работ, финансовые документы, подтверждающие факт проведения проплат. Только при наличии полного комплекта документов комиссией выносятся рекомендации о проведении зачета затрат, понесенных арендатором. Эта сумма вычитается из общей суммы оплаты, определенной оценочной компанией.
В заключение стоит обратить внимание на ту категорию арендаторов, которые, согласно закону, имеют право на выкуп занимаемых ими помещений. Они должны занимать данное помещение не менее двух лет до момента вступления в силу закона, у них должна отсутствовать задолженность по выплатам арендной стоимости, и они должны являться субъектами малого или среднего бизнеса. Именно такие предприниматели имеют право стать собственниками помещений, принадлежащих муниципалитету.